Um dia na pele de

Uma terça numa proptech de aluguel

Você cuida do produto de uma startup de aluguel em São Paulo: um app em que o inquilino visita, é aprovado e assina sem fiador, com 40 mil imóveis anunciados por donos e imobiliárias. Nesta terça-feira, quatro coisas pedem você ao mesmo tempo, e você decide a ordem.

Quase nada se resolve só na sua tela: a imobiliária está na sala de reunião, a feature nova está na ilha do produto, a família barrada está na mesa da operação. Andar até lá leva tempo, e esse tempo entra no relógio do seu dia.

Fazer a tecnologia andar rápido num mercado em que cada erro é a casa de alguém.

Profissões com um dia assim: Especialista em PropTech

Ler o dia inteiro (contém os desfechos)

Uma terça numa proptech de aluguel: o dia por escrito

Sua mesa: O metro quadrado impossível

O app marca cada anúncio com um selo: abaixo, dentro ou acima do preço do bairro, pelo aluguel dividido pela área. Desde ontem, alguns selos estão estranhos, e um apartamento na Vila Mariana virou "oportunidade" com 300 pedidos de visita.

O modelo de preço não mudou. O que muda é a área que o anunciante digita. Na sua tela, os doze anúncios mais vistos da manhã, com a referência de cada bairro.

Ache os anúncios com o metro quadrado menor que a metade ou maior que o dobro do bairro. São esses três, e nenhum é preço errado: é área errada. Moema tem 90 m², não 9; Perdizes, 60, não 6; Vila Mariana, 72, não 720. O "oportunidade" dos 300 pedidos de visita é um apartamento comum. O Itaim, o aluguel mais caro da lista, está no preço do bairro. Cada tentativa errada custa 5 minutos.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h30: Você achou antes das 10h30. As áreas foram corrigidas antes do pico de visitas do almoço. O apartamento da Vila Mariana perdeu o selo de oportunidade antes que alguém atravessasse a cidade por ele.
Entre 10h30 e 14h: Você achou depois das 10h30. O anúncio da Vila Mariana já tinha 40 visitas marcadas. O suporte passou a tarde avisando gente que o apartamento era bom, só não era aquele preço.
Depois das 14h: Os selos ficaram para depois das 14h. Um inquilino postou o print do "oportunidade" com a legenda "golpe?", e o dono do apartamento ligou bravo. O que quer que tenha sido corrigido depois, o selo já tinha virado assunto.

Sala de reunião: O selo que incomoda

O diretor de uma rede de 30 imobiliárias está na sala de reunião. Ele manda 6 mil imóveis para o app, um em cada sete anúncios, e veio dizer uma coisa só: o selo "acima do preço do bairro" está espantando inquilino dos imóveis dele.

Se o selo continuar nos anúncios da rede, ele tira os 6 mil na semana que vem. O selo foi criado para o inquilino saber o que está pagando.

Tirar o selo dos anúncios da rede. Os 6 mil imóveis ficam. O diretor sai satisfeito. No app, um em cada sete anúncios passa a não ter selo, e o inquilino que reparar vai perguntar por que justo esses. Duas outras imobiliárias já sabem do acordo antes do fim do dia.
Manter o selo e oferecer os dados por bairro. Você mantém o selo e oferece à rede o painel de preço por bairro, para eles reajustarem o que está caro. O diretor diz que vai pensar. Se ele sair, o app perde 6 mil anúncios de uma vez, e a conta disso vai para a reunião de sexta.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 11h: Você entrou antes das 11h. O diretor ainda não tinha falado com o seu CEO. A conversa foi entre vocês dois, com os números na mesa.
Entre 11h e 15h: Você entrou depois das 11h. O diretor já tinha mandado mensagem para o seu CEO. Você entrou numa conversa em que o chefe já tinha ouvido um lado.
Depois das 15h: A reunião ficou para depois das 15h. O diretor cansou de esperar e foi embora, deixando um e-mail com prazo até sexta. O que quer que tenha sido decidido depois, foi decidido por escrito, com ele do outro lado da cidade.

Ilha do produto: A sala mobiliada que não existe

O time de produto quer lançar na quinta a decoração virtual: a IA põe sofá, mesa e tapete nas fotos de apartamento vazio. Nos testes, quem vê a foto decorada pede três vezes mais visita.

Só que, em quatro de cada cem fotos, a IA também apagou uma mancha de infiltração ou deixou a janela maior. O concorrente lançou uma coisa parecida mês passado.

Lançar na quinta com aviso e a foto original ao lado. A feature sai na quinta, com o selo "decorada por IA" e a foto original a um toque. Os pedidos de visita sobem. Em uma semana, chega a primeira reclamação de um inquilino que viu a infiltração só na visita, e ela tem o print da foto decorada.
Segurar até checar a estrutura de cada foto. O time constrói uma verificação que compara parede, janela e piso das duas fotos e descarta a decorada quando algo muda. São quatro semanas. O concorrente segue sozinho com a decoração virtual, e o comercial pergunta, toda segunda, quando sai a vez de vocês.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h: Você foi à ilha do produto antes das 10h. O planejamento da semana ainda estava aberto. O que fosse decidido entrava no plano, não em cima dele.
Entre 10h e 13h30: Você foi à ilha do produto depois das 10h. O time já tinha fechado a semana em volta do lançamento de quinta. Qualquer mudança desmontava um plano já combinado com o marketing.
Depois das 13h30: A ilha do produto ficou para depois das 13h30. O anúncio da feature foi agendado para quinta sem ninguém perguntar de novo. O que quer que tenha sido decidido depois, já tinha data marcada no blog e no e-mail para os donos.

Mesa da operação: Renda que não cabe no formulário

A análise de crédito automática recusou a Jéssica, que vende doces e marmita há seis anos, sem carteira assinada. Ela quer alugar um dois quartos na Penha para ela e os dois filhos. O extrato mostra renda boa, mas cada mês é um número.

A analista da operação pode abrir uma exceção manual. O dono do apartamento aceita outra proposta se não ouvir nada até o começo da tarde.

Aprovar como exceção, com garantia mais cara. A Jéssica é aprovada com um seguro-fiança mais caro, e assina na mesma tarde. A analista registra a exceção. Na semana que vem, ela vai receber outros três pedidos parecidos, e vai querer saber qual é a regra para a exceção.
Manter a regra e pedir para o modelo olhar extrato. A recusa fica. Você abre com o time de dados o pedido para a análise passar a ler a renda de extrato, o que leva um trimestre. A Jéssica perde o apartamento da Penha e escreve uma avaliação de uma estrela, com a frase "sem fiador, mas só pra quem tem carteira".

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h: Você foi à operação antes das 10h. A Jéssica ainda estava no telefone com a analista. A resposta, qualquer que fosse, chegou numa conversa, não numa notificação.
Entre 10h e 12h30: Você foi à operação depois das 10h. A analista já tinha mandado a recusa automática e a Jéssica estava respondendo no chat, em letras maiúsculas. O que você decidisse chegava depois de um não.
Depois das 12h30: A operação ficou para depois das 12h30. O dono do apartamento aceitou outra proposta no começo da tarde. O que quer que tenha sido decidido sobre a Jéssica, foi decidido sobre um caso que já não tinha o apartamento.

Copa: Café, e o app visto pelo corretor

Um corretor parceiro, que veio buscar chaves, conversa com o rapaz do suporte.

“…app nenhum sabe que aquele prédio alaga na chuva. Quem sabe sou eu, que mostro o apartamento.”

Ele tem razão sobre o prédio, e o app não tem nenhum campo para isso. Quinze minutos depois, você volta com essa pergunta: quanto do que o corretor sabe dá para virar dado, e quanto não dá.

O que se ouve de passagem

Atravessar a empresa não é só deslocamento. No corredor as pessoas continuam falando, e o que elas dizem depende da hora e do que você ainda não resolveu. Nada disso custa tempo nem muda o dia.

…tem um apartamento na Vila Mariana com trezentos pedidos de visita. Trezentos!
…o diretor daquela rede de imobiliárias tá na sala de reunião. Não parece feliz.
…a IA tirou uma mancha de infiltração da parede. Ficou lindo. Ficou falso.
…tem uma moça no chat da operação dizendo que tem dinheiro e não tem carteira.

O que vem depois das escolhas

Se você escolheu “Tirar o selo dos anúncios da rede” e “Aprovar como exceção, com garantia mais cara”: Na mesma terça, você abriu uma exceção para uma rede de 30 imobiliárias e outra para uma inquilina sem carteira. As duas fazem sentido sozinhas. Juntas, viram a pergunta que o time vai fazer na sexta: quando a regra do app vale para todos?
Se você escolheu “Manter o selo e oferecer os dados por bairro” e “Lançar na quinta com aviso e a foto original ao lado”: Você segurou o selo de preço justo para todos e lançou a foto decorada por IA na mesma semana. O inquilino vai ver no mesmo anúncio um número que não mente e uma sala que não existe, as duas coisas com o nome do app.
Se você escolheu “Segurar até checar a estrutura de cada foto” e “Manter a regra e pedir para o modelo olhar extrato”: Você segurou a feature por quatro semanas e pediu um trimestre para a análise de crédito ler extrato. Duas mudanças certas no papel, nenhuma com data perto. O CEO vai perguntar, na sexta, o que sai este mês.
Se você escolheu “Lançar na quinta com aviso e a foto original ao lado” e “Aprovar como exceção, com garantia mais cara”: A foto decorada saiu e a Jéssica foi aprovada por exceção, as duas coisas no mesmo dia. O app ficou mais bonito e mais flexível numa terça só, e as duas mudanças vão ser cobradas pelo primeiro caso que der errado.

Como o dia termina

Você foi para os anúncios primeiro.

Havia um diretor na sala de reunião, uma feature para quinta e uma família no chat, e você abriu os doze anúncios mais vistos. Passou 1h20 dividindo aluguel por área até achar o que estava errado na entrada, não no modelo.

Isso não é bom nem ruim. É informação: você foi atrás do número antes da conversa. Em dados imobiliários, o trabalho é esse: o modelo só é tão bom quanto a metragem que alguém digitou.

Você foi para a imobiliária primeiro.

Você começou pela reunião em que 6 mil imóveis estavam na mesa. Passou 45 min decidindo quanto vale um selo que existe para o inquilino contra um parceiro que existe para o negócio.

Quem trabalha com operação e parcerias numa proptech vive isso: o app precisa do mercado tradicional, e o mercado tradicional não precisa de transparência.

Você foi para a feature primeiro.

Você começou pela ilha do produto, onde uma IA fazia apartamento vazio parecer morada. Passou 50 min entre a foto que vende e a foto que diz a verdade.

Produto numa proptech é isso: cada tela nova muda como alguém escolhe onde vai morar, e a pressa do concorrente não muda o tamanho da janela.

Você foi para a família primeiro.

Você começou pela Jéssica, que tinha renda e não tinha carteira. Passou 40 min decidindo entre a regra que vale para todos e o caso que a regra não previu.

Aluguel sem fiador depende disso: uma análise automática que diz sim para milhares de pessoas e, de vez em quando, diz não para quem não cabe no formulário.

As três portas da proptech

Proptech não é uma profissão só, são três, e elas se separam pelo tipo de problema, não pela tecnologia.

Dados e preço. Transformar anúncio, área e bairro em número que o inquilino e o dono possam usar.
Produto digital. Desenhar a tela em que alguém escolhe onde vai morar, e cuidar do que ela promete.
Operação e parcerias. Fazer o app funcionar com imobiliárias, donos e corretores que já existiam antes dele.