Um dia na pele de

A sexta do condomínio

Você é a administradora do Residencial Jacarandá: 96 apartamentos, sete funcionários, uma conta de R$ 90 mil por mês dividida entre todos e um síndico morador que decide com você. Nesta sexta-feira, quatro coisas pedem você ao mesmo tempo, e você decide a ordem.

Condomínio não se administra só pela planilha: o síndico está na sala do conselho, a bomba na casa de máquinas, a moradora no salão de festas. Andar entre eles leva tempo, e esse tempo entra no relógio do seu dia.

Cuidar do dinheiro de todos sem decidir por nenhum deles.

Profissões com um dia assim: Administrador de Condomínios

Ler o dia inteiro (contém os desfechos)

A sexta do condomínio: o dia por escrito

Administração: Doze pagamentos, uma nota de cada

O balancete de outubro vai para o conselho fiscal na segunda. Cada pagamento do condomínio tem um documento: nota fiscal, fatura ou apólice. Uma nota só pode ser paga uma vez.

Fornecedor de contrato mensal aparece mais de uma vez no mês com valores iguais, e isso pode estar certo. O que não pode é o mesmo documento duas vezes.

Ache os pagamentos repetidos: o mesmo documento pago de novo (marque a segunda vez). São esses dois. A NF 4410 dos elevadores foi paga em 05/10 e de novo em 14/10; a NF 88 das bombas em 12/10 e de novo em 19/10. R$ 4.190 a pedir de volta. O Jardim Verde engana: mesmo valor duas vezes, mas são duas notas, 210 e 211. Cada tentativa errada custa 5 minutos.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 11h: Você achou antes das 11h. Os dois pedidos de estorno saíram antes do almoço. O balancete vai para o conselho com a correção feita, e não com uma nota de rodapé.
Entre 11h e 15h: Você achou depois das 11h. O financeiro dos elevadores só responde até o meio-dia na sexta. O estorno das bombas saiu; o dos elevadores fica para segunda, e o balancete vai com uma pendência anotada.
Depois das 15h: O balancete ficou para depois das 15h. O balancete foi para o conselho fiscal como estava. O que quer que tenha sido achado depois, quem vai apontar os R$ 4.190 primeiro é o conselho.

Sala do conselho: R$ 48 mil sem assembleia

A laje do jardim está deixando água passar para a garagem: duas vagas já têm goteira em cima dos carros, e a ferragem aparece num ponto. O Seu Hélio, síndico, quer contratar a impermeabilização hoje com o fundo de reserva: R$ 48 mil.

A convenção permite gastar sem assembleia em emergência, mas não diz o que é emergência. Uma assembleia extraordinária leva dez dias para ser convocada, e a previsão é de chuva na semana que vem.

Tratar como emergência e contratar hoje. Você junta as fotos da ferragem e o laudo do engenheiro, e o Seu Hélio assina o contrato. A obra começa na terça. No grupo dos moradores, o dono do 704 pergunta por que ninguém foi consultado sobre R$ 48 mil.
Convocar assembleia extraordinária. Você redige o edital com os três orçamentos e manda para os 96 apartamentos. O Seu Hélio assina contrariado. Os donos das duas vagas recebem uma lona e um aviso para não estacionar ali até a votação.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h30: Você entrou antes das 10h30. O Seu Hélio ainda não tinha ligado para a empresa do orçamento mais barato. A decisão foi tomada com você na sala, e não comunicada depois.
Entre 10h30 e 14h: Você entrou depois das 10h30. O Seu Hélio já tinha avisado a empresa que provavelmente fechava. Você entrou para discutir algo que, na cabeça dele, já estava combinado.
Depois das 14h: A sala do conselho ficou para depois das 14h. O Seu Hélio foi embora às 14h e mandou mensagem pedindo uma posição até segunda. O que quer que tenha sido decidido depois, foi decidido por telefone, com a garagem pingando no fim de semana.

Casa de bombas: A caixa d'água dura até a noite

Uma das duas bombas que levam água da cisterna para a caixa do alto queimou de madrugada. A outra está sozinha e esquentando. O zelador calcula que, no ritmo de sexta à noite, a caixa esvazia por volta das 22h.

A empresa do contrato de manutenção só vem amanhã às 10h, sem custo extra. Uma bomba alugada chega em duas horas, por R$ 3.800 a semana.

Alugar a bomba hoje. Você aprova o aluguel e avisa o Seu Hélio por mensagem. A bomba chega no fim da tarde e o zelador a liga junto com a que sobrou. O valor entra no balancete de novembro, com uma linha que alguém vai perguntar o que é.
Esperar a empresa do contrato e pedir economia. Você manda um aviso a todos os apartamentos pedindo para segurar banho e máquina de lavar até amanhã. O zelador desliga a piscina e a rega do jardim. Às 23h, os andares de cima ficam com pouca pressão, e o interfone toca na portaria até de manhã.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 11h: Você foi à casa de bombas antes das 11h. A bomba que sobrou ainda não estava quente. O zelador mostrou o motor queimado aberto, e deu para decidir olhando para ele.
Entre 11h e 15h30: Você foi à casa de bombas depois das 11h. A bomba que sobrou já tinha desarmado uma vez e o zelador a religou na mão. Você decidiu com o barulho dela no fundo.
Depois das 15h30: A casa de bombas ficou para depois das 15h30. A locadora de bombas fecha às 16h na sexta. O que quer que tenha sido decidido depois, o prédio entrou na noite com uma bomba só.

Salão de festas: O salão de sábado

O dono do 501 aluga o apartamento por temporada pelo aplicativo, e o hóspede da semana reservou o salão de festas para amanhã à noite. A Dona Rosa, do conselho, está no salão dizendo que um desconhecido não vai dar festa ali com a chave do prédio.

O regimento diz que qualquer morador pode reservar. Não diz se hóspede é morador. Isso só a assembleia pode mudar.

Manter a reserva pela regra de hoje. Você confirma a reserva com o dono do 501, pede o nome dos convidados para a portaria e põe o tema na pauta da próxima assembleia. A Dona Rosa sai do salão dizendo que a administradora defende quem não mora no prédio.
Suspender a reserva até a assembleia decidir. Você liga para o dono do 501 e explica que a reserva fica suspensa até a assembleia definir o que é morador. Ele responde por escrito que vai procurar um advogado. A Dona Rosa agradece e diz que vai votar pela proibição.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h: Você foi ao salão antes das 10h. A Dona Rosa estava sozinha, olhando o calendário de reservas. A conversa foi com uma pessoa, antes de virar assunto do grupo.
Entre 10h e 13h: Você foi ao salão depois das 10h. A Dona Rosa já tinha postado no grupo dos moradores e mais dois conselheiros tinham respondido. Você chegou a uma conversa que já tinha lados.
Depois das 13h: O salão ficou para depois das 13h. O hóspede passou na portaria às 13h para pegar a chave e o porteiro não sabia o que fazer. O que quer que tenha sido decidido depois, a primeira resposta foi do porteiro.

Portaria: A portaria, e a administração vista de fora

O porteiro do turno da manhã conversa com a diarista do 803, que espera o elevador.

“…a administradora? Só aparece no boleto.”

O boleto é a parte que todo mundo vê. A nota paga duas vezes, a bomba que queimou de madrugada e a regra que ninguém escreveu ficam do outro lado dele. Quinze minutos depois, você volta para o corredor com isso na cabeça.

O que se ouve de passagem

Atravessar a empresa não é só deslocamento. No corredor as pessoas continuam falando, e o que elas dizem depende da hora e do que você ainda não resolveu. Nada disso custa tempo nem muda o dia.

…pinga em cima do carro do 304 desde ontem. Ele tá furioso.
…o conselho fiscal quer o balancete na segunda cedo.
…o zelador disse que se a outra bomba parar, acabou a água.
…o moço do 501 vai passar aqui pra pegar a chave do salão.

O que vem depois das escolhas

Se você escolheu “Tratar como emergência e contratar hoje” e “Alugar a bomba hoje”: Impermeabilização e bomba alugada no mesmo dia, as duas sem assembleia. O fundo de reserva perdeu R$ 51.800 numa sexta, e a prestação de contas de novembro vai começar por essa linha.
Se você escolheu “Convocar assembleia extraordinária” e “Esperar a empresa do contrato e pedir economia”: A garagem com lona e o prédio pedindo para economizar água: duas esperas no mesmo fim de semana. Nenhum real saiu do caixa, e o grupo dos moradores passou o sábado inteiro reclamando das duas.
Se você escolheu “Convocar assembleia extraordinária” e “Suspender a reserva até a assembleia decidir”: Duas vezes você mandou a decisão para a assembleia: a laje e o hóspede. A próxima assembleia já tem dois assuntos que dividem o prédio, e o Seu Hélio diz que ninguém vai aparecer para votar.
Se você escolheu “Tratar como emergência e contratar hoje” e “Manter a reserva pela regra de hoje”: O contrato da laje sem assembleia e a reserva do hóspede mantida. No grupo, a Dona Rosa juntou as duas coisas numa mensagem só: a administradora decide sozinha. O Seu Hélio pediu para você responder.

Como o dia termina

Você foi para o balancete primeiro.

Havia um síndico querendo contratar uma obra, uma bomba queimada e uma briga no salão, e você começou pela planilha que ninguém estava cobrando hoje. Passou 1h10 procurando documento pago duas vezes.

Isso não é bom nem ruim. É informação: você foi atrás do dinheiro de todos antes do pedido de alguém. Administrar condomínio começa aí, em fazer a conta de 96 famílias fechar sem nenhuma delas precisar conferir.

Você foi para o síndico primeiro.

Das quatro coisas, você escolheu a sala onde se decidia gastar R$ 48 mil. Passou 45 min pesando a goteira contra o voto dos moradores.

Quem é síndico, morador ou profissional, vive essa linha todo mês: até onde dá para decidir sozinho, e quando a decisão precisa voltar para todo mundo.

Você foi para a casa de bombas primeiro.

Você começou pelo subsolo, onde uma bomba sozinha segurava a água de 96 apartamentos. Passou 50 min decidindo entre gastar hoje e arriscar a madrugada.

Manutenção predial é isso: a máquina que ninguém vê só aparece quando para, e quem cuida dela decide quanto custa evitar que pare.

Você foi para o salão primeiro.

Havia um balancete, uma laje e uma bomba, e você foi primeiro a uma conselheira irritada e a uma regra que ninguém escreveu. Passou 40 min entre o regimento e o vizinho.

No condomínio, a maior parte do trabalho é gente: decidir o que a regra diz quando ela não diz, e manter o prédio conversando.

As três portas da Gestão de condomínios

Cuidar de um prédio não é uma profissão só, são três, e elas se separam pelo tipo de problema, não pelo tamanho do prédio.

Administradora de condomínios. Fazer a conta de muitas famílias fechar: balancete, boleto, fornecedor e prestação de contas.
Síndico profissional. Decidir pelo prédio sem decidir por cada morador, e saber quando levar à assembleia.
Manutenção predial. Cuidar da máquina que ninguém vê, e decidir quanto custa evitar que ela pare.