Um dia na pele de

O prédio do centro que vai virar moradia

Você toca, pela incorporadora, o Edifício Paraná: doze andares de salas comerciais de 1964 no centro da cidade, que vão virar 60 apartamentos pequenos. Enquanto a obra sobe pelos andares vazios, o térreo continua alugado, e o aluguel das lojas paga parte da conta. Nesta segunda-feira, quatro coisas pedem você ao mesmo tempo, e você decide a ordem.

O que precisa de você está no térreo: na ala em obra, na loja da farmácia, na sala de reunião. Andar pelo corredor leva tempo, e esse tempo entra no relógio do seu dia.

Transformar o prédio sem perder quem ainda paga as contas dele.

Profissões com um dia assim: Incorporador Imobiliário · Especialista em Retrofit · Gestor de Property · Especialista em Regularização Imobiliária

Ler o dia inteiro (contém os desfechos)

O prédio do centro que vai virar moradia: o dia por escrito

O que precisa de você está no térreo: na ala em obra, na loja da farmácia, na sala de reunião. Andar pelo corredor leva tempo, e esse tempo entra no relógio do seu dia.

Administração do prédio: O que não está no papel

As lojas e salas do térreo e do primeiro andar acabaram de ser medidas. Para uma unidade ser vendida com financiamento, a área de cada unidade tem que bater com a área da matrícula no cartório. A tolerância usada é de 5% a mais.

Quem fez puxadinho em 60 anos não avisou cartório nenhum. O engenheiro do banco vistoria a Sala 104 às 14h para o financiamento de um comprador.

Ache as unidades em que a área medida passa da área da matrícula em mais de 5%. São essas duas. A Loja 03 tem 13 m² a mais: um mezanino que a ótica construiu nos anos 90. A Sala 104 tem 3 m² a mais, quase 10%: alguém derrubou a parede do corredor e puxou o hall para dentro. A farmácia tem 8 m² a mais e está dentro, porque 8 em 210 é pouco. E a 104 é a que o banco vistoria às 14h. Cada tentativa errada custa 6 minutos.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 11h: Você achou antes das 11h. Deu tempo de ligar para o comprador da 104 e para o banco antes da vistoria. A venda espera a averbação, e ninguém foi pego de surpresa.
Entre 11h e 14h: Você achou depois das 11h. O engenheiro do banco já estava a caminho. A vistoria virou remarcação, e o comprador soube da diferença pelo corretor, não por você.
Depois das 14h: O levantamento ficou para depois das 14h. A vistoria aconteceu às 14h com a matrícula dizendo uma área e a sala tendo outra. O engenheiro do banco anotou a diferença, e o financiamento do comprador da 104 voltou para análise.

Ala em retrofit: Atrás do forro

A equipe de demolição abriu o forro da antiga galeria e parou: telhas e dutos de fibrocimento dos anos 60, com amianto. Intactos, não soltam fibra. Quebrados, soltam.

Há dois caminhos dentro da lei. Remover com empresa especializada custa R$ 140 mil e três semanas. Encapsular, selar e deixar no lugar, custa R$ 30 mil e dois dias. A equipe está parada, paga por hora.

Contratar a remoção especializada. A empresa especializada isola a galeria com lona e pressão negativa e começa na quarta. O amianto sai do prédio para sempre. A entrega dos apartamentos anda três semanas, e o fundo pergunta de onde saem os R$ 140 mil.
Encapsular e registrar no manual do prédio. Os dutos são selados e pintados, e a obra volta na quarta. O amianto fica atrás do forro novo, registrado no manual do prédio. Quem fizer a próxima reforma, daqui a vinte anos, vai encontrar o mesmo problema, com o aviso por escrito.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 9h30: Você foi à obra antes das 9h30. A equipe tinha acabado de parar. Deu para decidir antes de alguém, por pressa, mexer no que não devia.
Entre 9h30 e 12h: Você foi à obra depois das 9h30. O mestre já tinha mandado a equipe para outro andar para não perder a manhã. A galeria ficou isolada com fita, esperando você.
Depois das 12h: A obra ficou para depois do meio-dia. A equipe da demolição passou a manhã sem saber o que fazer, paga por hora, com a galeria isolada com fita. O que quer que tenha sido decidido, a semana da obra já tinha perdido meio dia.

Loja da farmácia: A vitrine tapada

A gerente regional da farmácia está na loja. O tapume da obra cobre metade da vitrine há um mês, e as vendas caíram. Ela quer 30% de desconto no aluguel de R$ 38 mil enquanto o tapume estiver lá. Senão, a rede sai, pagando a multa de três aluguéis.

A farmácia é o maior aluguel do prédio, e as outras lojas do térreo estão olhando.

Dar o desconto enquanto durar o tapume. A gerente assina o aditivo: R$ 11,4 mil a menos por mês até o tapume sair, oito meses pela previsão. Na sexta, a lanchonete e o dentista mandam e-mail pedindo a mesma coisa.
Manter o aluguel e recuar o tapume da frente da farmácia. O tapume recua dois metros e ganha um painel com o logo da farmácia. A gerente aceita, sem sorrir. A caçamba da obra perde o lugar e vai para a rua, com licença da prefeitura e R$ 3 mil por semana.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h: Você foi à farmácia antes das 10h. A gerente ainda estava conferindo o caixa da semana. A conversa começou antes de ela ligar para a diretoria.
Entre 10h e 15h: Você foi à farmácia depois das 10h. A gerente já tinha falado com a diretoria da rede, e chegou à conversa com a saída como opção aprovada.
Depois das 15h: A farmácia ficou para depois das 15h. A gerente foi embora às 15h e levou o assunto para a diretoria sem a sua resposta. O que quer que você tenha proposto depois, chegou por e-mail a quem nunca esteve no prédio.

Sala de reunião: Studio ou um quarto

O gestor do fundo que pôs metade do dinheiro está na sala de reunião. O projeto aprovado é de 60 studios de 25 m². Ele quer mudar para 40 apartamentos de um quarto: "studio no centro saturou, os vizinhos estão dando desconto".

Mudar é refazer o projeto e aprová-lo de novo na prefeitura: dois meses. A sua pesquisa de vendas diz que studio ainda vende aqui. A dele diz o contrário. Ele embarca às 11h30.

Aceitar a mudança para um quarto. Você chama o arquiteto para a mesma tarde. O projeto volta para a prefeitura, e o lançamento passa de março para maio. São menos unidades, maiores, que vendem mais devagar, e o fundo dorme mais tranquilo.
Manter os studios e defender com a pesquisa. Você mostra a pesquisa de vendas do bairro, mês a mês. O gestor ouve, diz que vai levar ao comitê e avisa que o comitê pode reduzir a segunda parcela do aporte se não se convencer.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 9h30: Você entrou antes das 9h30. O gestor ainda estava tomando café com o projeto aberto na mesa. Deu tempo de ver os números juntos, um de cada lado.
Entre 9h30 e 11h30: Você entrou depois das 9h30. O gestor já tinha mandado a proposta dele ao comitê por e-mail, e falava olhando o relógio.
Depois das 11h30: O fundo ficou para depois das 11h30. O gestor foi para o aeroporto às 11h30. O que quer que você tenha dito depois, foi por telefone, com ele já na fila do embarque.

Portaria: Café, e o prédio visto da portaria

Seu Ademir, zelador do prédio há trinta anos, oferece café da garrafa térmica na portaria.

“…esse prédio já foi o melhor do centro. Agora querem fazer apartamentinho de 25 metros. Quem vai morar num quarto de hotel?”

Vai morar quem trabalha no centro e hoje passa três horas por dia no ônibus. Ele não perguntou isso. Quinze minutos depois, você volta para o corredor pensando em para quem é o prédio que você está fazendo.

O que se ouve de passagem

Atravessar a empresa não é só deslocamento. No corredor as pessoas continuam falando, e o que elas dizem depende da hora e do que você ainda não resolveu. Nada disso custa tempo nem muda o dia.

…o engenheiro do banco vem às duas ver a 104.
…a turma da demolição parou. Acharam alguma coisa no forro da galeria.
…a moça da farmácia tá na loja desde cedo. Disse que a rede tá pensando em sair.
…o homem do fundo pediu um táxi para as onze e meia.

O que vem depois das escolhas

Se você escolheu “Contratar a remoção especializada” e “Aceitar a mudança para um quarto”: Três semanas de amianto e dois meses de projeto novo: a entrega dos apartamentos passou para o ano que vem. O fundo aprovou as duas coisas, e vai cobrar o prazo das duas.
Se você escolheu “Encapsular e registrar no manual do prédio” e “Dar o desconto enquanto durar o tapume”: Você economizou R$ 110 mil encapsulando o amianto e deu à farmácia um desconto que soma cerca de R$ 90 mil até o fim da obra. A conta da segunda quase empatou, por caminhos que não se falam.
Se você escolheu “Manter o aluguel e recuar o tapume da frente da farmácia” e “Contratar a remoção especializada”: O tapume recuou para a farmácia, e a remoção do amianto pede uma área isolada maior. Na terça, o canteiro tem menos espaço do que tinha na segunda e mais coisa para caber nele.
Se você escolheu “Manter os studios e defender com a pesquisa” e “Dar o desconto enquanto durar o tapume”: Você defendeu os studios diante do fundo e deu desconto à farmácia para ela ficar. No relatório do mês, o fundo vai ver uma receita menor ao lado de um projeto que você pediu para manter.

Como o dia termina

Você foi para as áreas primeiro.

Havia uma obra parada, uma farmácia ameaçando sair e um investidor com hora para embarcar, e você abriu o levantamento das áreas. Passou 1h15 comparando metro medido com metro registrado.

Isso não é bom nem ruim. É informação: você começou pelo que impede a venda de acontecer. Regularização é isso: o imóvel pode existir inteiro, mas só vale o que está no papel, e alguém precisa fazer os dois baterem.

Você foi para o forro primeiro.

Das quatro coisas, você escolheu a equipe parada diante do que um prédio de 1964 escondia. Passou 50 min na ala em obra decidindo entre tirar o amianto ou conviver com ele.

Retrofit é isso: todo prédio antigo guarda uma surpresa atrás do forro, e o trabalho é decidir o que fica e o que sai sem demolir o resto.

Você foi para a farmácia primeiro.

Você começou pela loja do térreo, onde o maior aluguel do prédio estava atrás de um tapume. Passou 45 min entre a gerente, o contrato e o canteiro.

Gestão de property é isso: o prédio é do dono, mas quem paga as contas dele é o inquilino, e cada desconto dado a um vira pedido de todos os outros.

Você foi para o fundo primeiro.

Você começou pela sala de reunião, onde o dinheiro do projeto queria mudar o projeto. Passou 55 min entre a sua pesquisa de vendas e a dele.

Incorporação é isso: o prédio só existe se alguém apostar que alguém vai comprar, e a aposta é feita dois anos antes de a primeira chave ser entregue.

As quatro portas da Gestão de empreendimentos

Gestão de empreendimentos imobiliários não é uma profissão só, são quatro, e elas se separam pelo tipo de problema, não pelo tamanho do prédio.

Incorporação. Apostar no prédio antes de ele existir, e convencer quem põe o dinheiro de que a aposta é boa.
Retrofit. Fazer um prédio velho servir de novo sem demolir, decidindo o que fica e o que sai.
Gestão de property. Manter o prédio ocupado e pagando, um inquilino e um contrato de cada vez.
Regularização imobiliária. Fazer o papel bater com o imóvel, para ele poder ser vendido, financiado e usado.