Um escritório de advocacia imobiliária numa quinta

Sua mesa: O que nenhum cancelamento cancelou

Uma incorporadora cliente vai decidir às 15h se paga o sinal de um terreno de 3 mil metros para um prédio de 120 apartamentos. O vendedor garante que está tudo limpo, e a matrícula do cartório chegou hoje cedo: doze atos, de 1998 até agora.

Matrícula se lê de cima para baixo, e um ato de baixo pode cancelar um de cima. O que pesa sobre o terreno é o ônus que nenhum ato posterior cancelou.

Ache os ônus que nenhum ato posterior cancelou. São esses três. As duas hipotecas e a penhora trabalhista assustam, mas foram canceladas depois. Ficaram: a servidão da rede elétrica, que não se cancela e decide onde o prédio pode ficar; a indisponibilidade dos bens da Maria, que impede a venda enquanto existir; e uma penhora da prefeitura, quase certamente IPTU atrasado. Cada tentativa errada custa 5 minutos.

O que acontece conforme a hora em que você chega

• Antes das 11h: Você fechou a matrícula antes das 11h. O parecer chegou à incorporadora antes do almoço. A reunião das 15h discutiu as três condições para pagar o sinal, não se o terreno estava limpo.
• Entre 11h e 14h30: Você fechou a matrícula depois das 11h. O parecer chegou em cima da reunião. O diretor leu no celular, na sala, enquanto o vendedor esperava a resposta do outro lado da mesa.
• Depois das 14h30: A matrícula ficou para depois das 14h30. A reunião das 15h começou sem o parecer, com o vendedor repetindo que estava tudo limpo. O que quer que tenha sido lido depois, o sinal já tinha sido aprovado em princípio.

Sala de reunião: Desistir do apartamento na planta

O Rafael comprou na planta um apartamento de outra incorporadora cliente do escritório. Perdeu o emprego e quer desistir. Ele está na sala de reunião com uma advogada. Pelo contrato e pela lei, a incorporadora pode reter metade do que ele pagou: R$ 60 mil de R$ 120 mil.

A advogada dele diz que, se for assim, entra com ação ainda hoje. Juízes às vezes reduzem a retenção. Às vezes, não.

• Manter a retenção do contrato. Você explica a cláusula e a lei, com calma, e mantém a proposta. A advogada agradece e diz que vai ajuizar. A incorporadora fica com a posição do contrato e com um processo de dois anos, cujo fim ninguém na sala sabe dizer.
• Propor reter um quarto e encerrar hoje. Você liga para a incorporadora, que aceita a contragosto. O Rafael sai com R$ 90 mil de volta em parcelas e assina o distrato. A diretora da incorporadora pede que isso fique entre vocês: há outros onze compradores na mesma situação.

O que acontece conforme a hora em que você chega

• Antes das 10h: Você entrou antes das 10h. O Rafael ainda estava nervoso, mas sem a petição pronta. A conversa aconteceu antes de a advogada dele abrir o computador.
• Entre 10h e 12h30: Você entrou depois das 10h. A advogada já tinha mostrado ao Rafael a petição pronta na tela. Você entrou numa conversa em que o processo já existia, faltava só o clique.
• Depois das 12h30: A sala de reunião ficou para depois das 12h30. O Rafael e a advogada foram embora às 12h30 sem resposta. O que quer que tenha sido proposto depois, chegou por e-mail, e o processo já tinha número.

Sala pequena: Hóspede toda semana

A síndica de um prédio de 48 apartamentos está na sala pequena. Um proprietário aluga o apartamento por temporada pela internet, com hóspede novo toda semana, e os moradores reclamam de barulho, de mala no elevador e de estranho na garagem.

Ela quer uma notificação proibindo, já. A convenção do prédio não proíbe nem permite. Mudar a convenção exige assembleia e dois terços dos votos.

• Notificar com base no regulamento interno. Você redige a notificação apoiada no regulamento de barulho e de uso da garagem, sem chamar de proibição. A síndica envia no mesmo dia. O proprietário responde com um advogado em uma semana, e a discussão passa a ser se o regulamento vale para isso.
• Convocar assembleia para mudar a convenção. Você explica à síndica o caminho da assembleia e escreve o texto da mudança. Ela sai com uma pauta, não com uma proibição. Até a assembleia, o hóspede de cada semana continua chegando, e os moradores vão perguntar a ela por quê.

O que acontece conforme a hora em que você chega

• Antes das 9h30: Você foi à sala pequena antes das 9h30. A síndica tinha acabado de chegar e ainda não tinha respondido ao grupo de moradores. A decisão saiu antes de ela prometer qualquer coisa.
• Entre 9h30 e 13h: Você foi à sala pequena depois das 9h30. A síndica já tinha escrito no grupo do prédio que "o jurídico vai proibir". Você entrou para dar forma a uma promessa já feita.
• Depois das 13h: A sala pequena ficou para depois das 13h. A síndica foi embora às 13h e mandou mensagem pedindo a resposta por escrito. O que quer que tenha sido decidido depois, o grupo do prédio passou a tarde decidindo sozinho.

Secretaria: Três meses de aluguel

O financeiro de uma rede de lojas, dona de um ponto comercial, liga para a secretaria. A padaria que aluga o ponto está três meses atrasada, desde que a rua ficou em obra. A empresa quer o despejo com liminar: a lei permite, com caução de três aluguéis.

A padaria tem 12 funcionários e 20 anos no bairro. O dono mandou proposta: pagar a dívida em oito parcelas, a partir do mês que vem.

• Entrar com o despejo com liminar. Você prepara a ação com o pedido de liminar e a caução. Em semanas, o ponto pode estar livre para outro inquilino. A padaria vai receber a ordem de sair com 15 dias de prazo, e o bairro vai saber de quem é o ponto.
• Negociar as parcelas com garantia. Você contrapropõe seis parcelas, com o dono da padaria como fiador pessoal e o despejo automático se uma atrasar. O financeiro aceita, sem entusiasmo. A padaria continua aberta, e a sua cliente passa a depender de uma rua em obra voltar a ter movimento.

O que acontece conforme a hora em que você chega

• Antes das 10h30: Você foi à secretaria antes das 10h30. O financeiro ainda estava na linha, com a planilha aberta. A decisão foi tomada numa conversa, não num recado.
• Entre 10h30 e 16h: Você foi à secretaria depois das 10h30. O financeiro tinha desligado e deixado com a secretária: "queremos a liminar". Você decidiu com o recado e uma ligação de volta que demorou a ser atendida.
• Depois das 16h: A secretaria ficou para depois das 16h. O financeiro mandou e-mail às 16h perguntando se o escritório estava cuidando do caso. O que quer que tenha sido feito depois, começou com o cliente achando que ninguém tinha olhado.

Copa: Café, e o direito imobiliário visto de fora

Um estagiário de outra área conversa com a recepcionista.

“…imobiliário é só ler matrícula e copiar contrato. O difícil é o tribunal.”

A matrícula de hoje tinha três ônus escondidos no meio de nove atos. Quinze minutos depois, você volta com isso: no imobiliário, quase todo processo que não acontece é uma matrícula que alguém leu direito.

O que se ouve de passagem

Atravessar a empresa não é só deslocamento. No corredor as pessoas continuam falando, e o que elas dizem depende da hora e do que você ainda não resolveu. Nada disso custa tempo nem muda o dia.

• …o vendedor do terreno ligou de novo dizendo que tá tudo limpo.
• …a advogada do comprador tá com a petição aberta no notebook.
• …a síndica disse que o grupo do prédio tá pegando fogo.
• …a rede de lojas ligou de novo por causa da padaria.

O que vem depois das escolhas

• Se você escolheu “Manter a retenção do contrato” e “Entrar com o despejo com liminar”: Na mesma quinta, você manteve a retenção cheia do Rafael e pediu o despejo da padaria. Duas vezes o contrato foi cumprido ao pé da letra, e duas vezes do outro lado havia alguém que não pôde pagar.
• Se você escolheu “Propor reter um quarto e encerrar hoje” e “Negociar as parcelas com garantia”: Você fechou o distrato por um quarto e parcelou a dívida da padaria. Dois acordos no mesmo dia, dois clientes recebendo menos ou mais tarde do que o contrato dizia, e nenhum processo novo.
• Se você escolheu “Convocar assembleia para mudar a convenção” e “Manter a retenção do contrato”: Você mandou a síndica para uma assembleia de meses e deixou o Rafael ir para um processo de dois anos. Dois caminhos firmes e longos, abertos na mesma manhã, e duas pessoas saindo do escritório sem o que vieram buscar.
• Se você escolheu “Notificar com base no regulamento interno” e “Entrar com o despejo com liminar”: A notificação da síndica e o despejo da padaria saíram no mesmo dia. Duas respostas rápidas para clientes com pressa, e duas que podem ser discutidas por um juiz antes do fim do ano.

Como o dia termina

As três portas do direito imobiliário

Direito imobiliário não é uma profissão só, são três, e elas se separam pelo tipo de problema, não pelo imóvel.

• Negócios e incorporação. Comprar terreno, aprovar prédio, vender na planta: ler tudo antes de alguém assinar.
• Contencioso imobiliário. Quando o contrato não foi cumprido: negociar ou levar ao juiz, sabendo que ninguém controla o fim.
• Condomínio e locação. As regras de quem divide um prédio ou um ponto: vizinhos, síndicos, donos e inquilinos.