Um dia na pele de

A avaliação de um prédio de escritórios

Você é engenheira avaliadora, contratada por um fundo imobiliário para avaliar o Edifício Atlântico: nove andares de escritórios e uma agência bancária no térreo. O fundo e o vendedor já combinaram R$ 48 milhões. O seu laudo vai dizer se o prédio vale isso. Nesta quinta-feira, você passa o dia no prédio, quatro coisas pedem você ao mesmo tempo, e você decide a ordem.

Valor não se tira só da planilha: a infiltração está no terceiro andar, o inquilino está no térreo, o gestor está na sala de reunião. Andar pelo prédio leva tempo, e esse tempo entra no relógio do seu dia.

Dar um valor técnico a um prédio que já tem preço combinado.

Profissões com um dia assim: Avaliador de Imóveis

Ler o dia inteiro (contém os desfechos)

A avaliação de um prédio de escritórios: o dia por escrito

Sala da administração: As amostras que puxam a média

O estagiário juntou doze ofertas de salas comerciais no bairro, com o preço do metro quadrado de cada uma. A média das doze dá exatamente R$ 10.000 o metro. Antes de usar a média, a norma pede que você tire as amostras que não se parecem com as outras.

O critério do escritório: fica de fora quem está mais de 30 por cento longe da média, para cima ou para baixo. Ou seja, abaixo de R$ 7.000 ou acima de R$ 13.000.

Ache as amostras com o metro quadrado fora do intervalo de R$ 7.000 a R$ 13.000. São essas duas. A cobertura nova não é sala comercial de bairro, e o leilão não é preço de mercado, é preço de pressa. Sem elas, a média das outras dez cai para R$ 9.850 o metro, e o valor do prédio pelo método comparativo cai junto. Cada tentativa errada custa 5 minutos.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h: Você limpou as amostras antes das 10h. O número do metro quadrado ficou pronto antes das conversas do dia. Tudo o que você disse ao gestor e ao inquilino já partia do valor de mercado de verdade.
Entre 10h e 14h: Você limpou as amostras depois das 10h. Parte do dia foi conversada com a média suja. O gestor ouviu de você, de manhã, um metro quadrado que à tarde ficou menor.
Depois das 14h: As amostras ficaram para depois das 14h. O dia inteiro passou com uma média puxada por uma cobertura e um leilão. O que quer que tenha sido dito sobre valor, foi dito com um metro quadrado que não existe no bairro.

Sala de reunião: O laudo para amanhã

O gestor do fundo marcou a assembleia de cotistas para segunda e precisa do laudo amanhã à tarde, para mandar com a convocação. O vendedor ainda não entregou o habite-se do último reforço da estrutura, nem a certidão atualizada da matrícula.

Sem os dois papéis, o laudo sai com ressalva. Com eles, sai em cinco dias.

Entregar amanhã com as ressalvas. Você combina entregar amanhã, com duas ressalvas escritas na primeira página. O gestor agradece e diz que os cotistas "não leem ressalva". O laudo vai assinado por você, com o que ele diz e com o que ele não diz.
Pedir os cinco dias. Você explica que sem a matrícula não assina o valor cheio. O gestor liga para o vendedor na sua frente e adia a assembleia. Na saída, comenta que o outro avaliador que ele conhece entregaria amanhã.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 9h30: Você entrou antes das 9h30. O gestor ainda não tinha mandado a convocação para a gráfica. Qualquer data era possível; a conversa foi sobre o laudo, não sobre um papel já impresso.
Entre 9h30 e 12h: Você entrou depois das 9h30. O gestor já tinha avisado o administrador do fundo que o laudo vinha amanhã. Você entrou numa reunião em que o prazo já tinha sido prometido por outra pessoa.
Depois das 12h: O gestor ficou para depois do meio-dia. Ele foi embora antes do almoço e deixou um e-mail pedindo confirmação do prazo até as 18h. O que quer que tenha sido combinado, foi combinado por escrito, sem ninguém olhar os papéis que faltavam.

Terceiro andar, vago: A mancha que voltou

No terceiro andar, vago há um ano, o forro novo tem uma mancha de umidade no canto da fachada. Alguém pintou por cima, e ela voltou. Você mede: três metros de mancha, e o reboco da fachada solta quando se bate com o nó do dedo.

O conserto da fachada inteira pode custar R$ 1,2 milhão. Ou pode ser uma calha entupida. Só uma inspeção de engenharia diz qual dos dois, e ela leva duas semanas.

Descontar o reparo da fachada no valor. Você fotografa, mede e desconta R$ 1,2 milhão do valor, com a nota de que é estimativa sem inspeção. O laudo fica longe dos R$ 48 milhões. Se for uma calha, o vendedor vai ter perdido dinheiro por causa de uma mancha.
Registrar e recomendar a inspeção. Você fotografa, mede e registra a mancha como vício aparente, com a recomendação de inspeção antes da compra. O valor fica cheio. Se a fachada inteira estiver ruim, a recomendação vai estar lá, numa página que alguém vai ter de ler.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 10h30: Você subiu ao terceiro andar antes das 10h30. Chovia desde cedo, e a mancha estava molhada quando você chegou. As fotos mostram água, não só a marca dela.
Entre 10h30 e 15h: Você subiu ao terceiro andar depois das 10h30. A chuva parou no meio da manhã e a mancha secou. As fotos mostram uma marca no forro, e qualquer um pode dizer que é antiga.
Depois das 15h: O terceiro andar ficou para depois das 15h. A administração precisava trancar o andar às 16h, e a vistoria foi feita com a luz do fim de tarde. O que quer que tenha ido para o laudo, foi visto às pressas e com o forro seco.

Agência bancária: O banco que pode ir embora

A agência bancária do térreo paga metade do aluguel do prédio inteiro. O contrato vence em oito meses. O gerente, tomando café com você no balcão, conta baixo que o banco fechou trinta agências na cidade este ano e que ninguém lhe disse se a dele fica.

Pela renda do contrato, o prédio vale perto dos R$ 48 milhões. Com o térreo vago por um ano, vale bem menos.

Avaliar pela renda do contrato atual. Você calcula o valor com o aluguel que está no contrato e escreve que a renovação não está garantida. O número fica perto do preço combinado. O que o gerente contou não entra no laudo, porque não está em papel nenhum.
Avaliar com o térreo vago por um ano. Você refaz a conta supondo um ano sem a agência e mais seis meses para alugar a loja de novo. O valor cai R$ 4 milhões. O fundo vai perguntar de onde veio essa vacância, e a resposta é o fechamento de agências que saiu no jornal.

O que acontece conforme a hora em que você chega

Antes das 11h: Você foi à agência antes das 11h. O gerente ainda tinha tempo antes do movimento. A conversa foi longa, e você saiu sabendo quantas contas a agência perdeu desde o ano passado.
Entre 11h e 15h30: Você foi à agência depois das 11h. A agência estava cheia de aposentado e o gerente atendeu você em pé, por cinco minutos. Você saiu com metade da história.
Depois das 15h30: A agência ficou para depois das 15h30. A agência fechou às 16h com você ainda no corredor. O que quer que tenha sido decidido sobre a renda do térreo, foi decidido sem ouvir quem paga metade dela.

Portaria: O zelador, e o prédio visto de baixo

O Seu Valdir é zelador do Atlântico há 26 anos e está trocando uma lâmpada da portaria.

“…quando chove forte, a garagem enche. E aquele terceiro andar, já pintaram três vezes.”

Nada disso está no relatório que o vendedor mandou. Quinze minutos depois, você sobe com uma informação que não tem como provar, e que agora não tem como esquecer.

O que se ouve de passagem

Atravessar a empresa não é só deslocamento. No corredor as pessoas continuam falando, e o que elas dizem depende da hora e do que você ainda não resolveu. Nada disso custa tempo nem muda o dia.

…o estagiário disse que a média do bairro deu dez mil o metro, redondinho.
…o pessoal do fundo quer o laudo amanhã. A assembleia é segunda.
…pintaram o teto do terceiro de novo mês passado. Voltou.
…o banco fechou a agência da avenida semana passada. Dizem que vem mais.

O que vem depois das escolhas

Se você escolheu “Entregar amanhã com as ressalvas” e “Registrar e recomendar a inspeção”: Você entregou o laudo amanhã com ressalvas e deixou a fachada como recomendação de inspeção. Os cotistas votam na segunda com um valor cheio e duas páginas de cuidado que, segundo o gestor, ninguém lê.
Se você escolheu “Descontar o reparo da fachada no valor” e “Avaliar com o térreo vago por um ano”: Você descontou a fachada e considerou o térreo vago. O laudo fecha mais de R$ 5 milhões abaixo do preço combinado. O vendedor vai contratar outro avaliador; o fundo vai ter dois números na mesa.
Se você escolheu “Registrar e recomendar a inspeção” e “Avaliar pela renda do contrato atual”: Você avaliou pelo que está em papel: o contrato do banco e uma recomendação de inspeção. O valor fica perto dos R$ 48 milhões. O que o zelador e o gerente contaram ficou fora do laudo, e dentro da sua cabeça.
Se você escolheu “Pedir os cinco dias” e “Descontar o reparo da fachada no valor”: Você pediu cinco dias e descontou a fachada. Com o prazo maior, dá para encaixar a inspeção antes de o laudo sair, e o desconto pode virar número de engenheiro, para mais ou para menos.

Como o dia termina

Você foi para as amostras primeiro.

Havia um gestor com pressa, uma mancha no terceiro andar e um banco que pode ir embora, e você abriu a planilha das ofertas. Passou 1h25 decidindo quem entra na média.

Isso não é bom nem ruim. É informação: você quis o número de mercado antes de olhar o prédio. Avaliação é isso: o valor sai de um método que outra pessoa precisa conseguir refazer.

Você foi para o gestor primeiro.

Você começou pela sala de reunião, onde o seu laudo tinha uma data antes de ter um valor. Passou 40 min decidindo o que assinar com papel faltando.

Quem trabalha com fundos imobiliários vive essa mesa: o laudo é uma peça de uma compra maior, com cotista, assembleia e calendário.

Você foi para o terceiro andar primeiro.

Você começou pela mancha no forro, com o reboco soltando no nó do dedo. Passou 55 min decidindo quanto uma mancha vale em dinheiro.

Vistoria e perícia são isso: o imóvel conta coisas que o relatório do vendedor não conta, e alguém tem que saber ouvir e escrever.

Você foi para o inquilino primeiro.

Você começou pela agência que paga metade do prédio. Passou 45 min entre o contrato assinado e o que o gerente contou no balcão.

Em fundo imobiliário, o prédio vale a renda que ele paga, e a renda vale o inquilino que fica. Ler esse risco é metade do trabalho.

As três portas da avaliação imobiliária

Avaliar imóvel não é uma profissão só, são três, e elas se separam pelo tipo de problema, não pelo tipo de imóvel.

Avaliação de imóveis. Dizer quanto vale um imóvel com um método que outra pessoa consegue refazer.
Vistoria e perícia. Olhar o imóvel de perto e escrever o que ele mostra, inclusive o que alguém pintou por cima.
Fundos imobiliários. Ler o prédio como renda: inquilino, contrato, vacância e o cotista do outro lado.